Eine Wertermittlung - Immobilienbewertung ist sehr detailliert.
Die Bewertung einer Immobilie wird nicht dem Zufall überlassen, sondern erfolgt strikt nach den gültigen Wertermittlungsrichtlinien - ImmoWertV 2021.
Zahlreiche Unterlagen müssen studiert, Details und Grundlagen ermittelt werden. Nachstehend das Inhaltsverzeichnis für ein Verkehrswertgutachten eines Einfamilienhauses. Alle Punkte müssen abgearbeitet werden, bevor das Gutachten fertig und der Marktwert ermittelt ist.
Inhaltsverzeichnis
Mustergutachten Immobilienbewertung Haus
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1 Allgemeine Angaben............................................ Seite 1
2 Grundstücksbeschreibung................................................
2.1 Makrolage...........................................................................
2.1.1 Einordnung Deutschland.........................................................
2.1.2 Übersichtskarte....................................................................
2.1.3 Infrastruktur Informationen...................................................
2.2 Mikrolage............................................................................
2.3 Topographie........................................................................
2.4 Erschließung........................................................................
2.5 Amtliches............................................................................
2.6 Rechtliche Gegebenheiten.....................................................
3 Gebäudebeschreibung.......................................................
3.1 Gebäudebezeichnung............................................................
3.1.1 Allgemeines und Renovierungsbedarf.....................................
3.1.2 Keller..................................................................................
3.1.3 Ausstattung Erd- bis Dachgeschoss........................................
3.1.4 Nebengebäude.....................................................................
3.1.5 Außenanlagen......................................................................
3.1.6 Zustand der baulichen Anlagen..............................................
3.1.7 Brutto Grundfläche................................................................
3.1.8 Wohnfläche..........................................................................
4 Verkehrswert....................................................................
4.1 Thema................................................................................
4.2 Allgemeines.........................................................................
4.3 Schema Sachwertverfahren...................................................
4.4 Schema Ertragswertverfahren................................................
4.5 Energetische Qualität der Immobilie........................................
4.5.1 Energieausweis.....................................................................
4.6 Begründung der Verfahrenswahl für diese Immobilie................
4.7 Sachwertverfahrens..............................................................
4.7.1 Herstellungskosten der baulichen Anlagen..............................
4.7.2 Korrekturen und Anpassungen...............................................
4.7.3 Herstellungskosten des Wohngebäudes..................................
4.7.4 Normalherstellungskosten für die Garage(n)............................
4.7.5 Herstellungskosten der Garage(n)..........................................
4.7.6 In den NHK nicht erfasste Bauteile..........................................
4.7.7 Herstellungskosten der baulichen Anlagen...............................
4.7.8 Alterswertminderung.............................................................
4.7.9 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer.....................................
4.7.9.1 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer.........................................
4.7.9.2 Sachwert der baulichen Außenanlagen....................................
4.8 Bodenwertermittlung /Bodenrichtwert....................................
4.9 Marktanpassung und Sachwert..............................................
5 Verkehrs- /Marktwert......................................................
5.1 Sachwertermittlung..............................................................
5.2 Ertragswertermittlung...........................................................
5.3 Ergebnis..............................................................................
6 Anlagen.............................................................................
6.1 Lageplan.............................................................................
6.2 Querschnitt Ansichten und Grundrisse....................................
6.3 Umbauter Raum +Wohnfläche...............................................
6.4 Grundbuchauszug.................................................................
6.5 Kostenkennwerte..................................................................
7 Literaturverzeichnis........................................................
7.1 Verwendete Literatur zur Wertermittlung..............................
7.2 Rechtsgrundlagen der Wertermittlung................... Seite 60
Wie Sie sehen, gilt es bei einer Wertermittlung viele Daten und Grundlagen zu erarbeiten und auszuwerten. Neben dem Ortstermin sind ein bis zwei Tage, je nach Aufwand und Zustand der Immobilie, zur Ausarbeitung notwendig, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln und zu berechnen. Der Aufwand eine Wohnung zu begutachten ist nicht geringer als beim Haus, da man die Gemeinschaftsanlagen und den Gesamtzustand der Immobilie begutachtet und Teilungserklärungen sowie Versammlungsprotokolle durcharbeiten muss. Anhand der vielen Punkte, die abgearbeitet werden müssen, um den Marktwert einer Immobilie relativ genau zu berechnen und zu bestimmen, ist klar nachvollziehbar, warum man bei der Immobilie auf den Verkehrswert=Marktwert gekommen ist. Ist das Haus gut instand gehalten worden, dann wird man wenig Abstriche machen müssen, sind gar einige Modernisierungen in den letzten 10 Jahren ausgeführt worden, beeinflusst dies den Immobilienwert positiv.
